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“耀江版”《住户守则》,一份透着法律气质的“村规民约”

2019/10/10 0:15:27

“耀江版”《住户守则》,一份透着法律气质的“村规民约”

“带宠物外出,需束牵引带,牵引带长度不得超过两米”“住户驾驶车辆不得占用非行驶车道”“禁止住户占用公共部位、影响他人正常通行等”……今年4月,黄浦区半淞园路街道耀江居民区的不少居民,都收到了一份《住户守则》,里面有八项住户规定,包括宠物饲养、房屋出租、车辆行驶与停放、小区通行、房屋装修、垃圾处理、物业管理费、邻里关系等社区居民生活的方方面面。不少居民仔细看过这份守则后直点头,觉得“与生活贴近、规定合理”。

 

原来,在法律顾问的帮助下,耀江居民区党总支、居委会、业委会主任联谊会针对小区治理中的多发问题反复讨论、总结经验、征求意见,数易其稿后出台了“耀江版”《住户守则》。守则出台后,不仅居民叫好,不少权威专家也给予了高度评价。

 

不少小区都有类似的居民公约,“耀江版”《住户守则》有何特别之处?

 

一份充满法律精神的公约

 

 

小区内有人乱停车,物业公司进行管理,可能遭遇住户抵制、吵闹等,大部分业委会都对此一筹莫展;小区宠物狗越来越多,总有不文明的宠物狗主人不牵狗绳,吓得怕狗的居民心生怨气又没有办法……

 

“耀江版”《住户守则》,对这些社区治理顽疾给出了解决方案:守则规定,针对乱停车的住户,业委会对逾期不改正的,可以将其车辆信息、车主信息在小区以电子屏或其他方式进行公示,对两次以上违规停放机动车或非机动车的住户,业委会可委托物业锁车,产生的费用由相关责任住户承担;针对养宠住户,除了规定住户携带宠物外出要束牵引带、清理宠物排泄物,还规定了如果宠物对他人造成伤害,饲养者要及时将受害人送往医院接受救治,并垫付相关费用等。

 

 

“很多小区的居民公约以文明倡导居多,但‘耀江版’《住户守则》更偏重社区治理,贯彻私法自治原则,合理界定适用对象,具有清晰的问题导向,主要围绕小区治理的高发矛盾,还明确了分级制裁处置违约行为。当业委会在自治中遇到难题,完全可以将《住户守则》作为开展工作的依据。”参与“耀江版”《住户守则》编写的律师王德杰说。

 

记者看到,一般的居民公约约定内容都比较简单,但这份守则却有近40条内容,约定得非常细致、表述也很严密。

 

 

比如,对共有部分的使用及限制,守则各章节都明确了相关要求,如“住户驾驶车辆不得占用非行驶车道”、“禁止住户占用公共部位”等;对专有部分的使用及限制,守则就房屋装修、房屋出租、物业管理费进行了约定,聚焦群租、违章搭建、改变房屋承重结构、改变房屋原有使用性质、欠缴物业费等问题;对生活秩序的管理,守则规定既包括建筑物及附属设施的保存、改良、利用、处分,也包括对业主(住户)共同生活秩序的维护,通过规范宠物饲养、车辆行驶与停放、小区通行、相邻关系聚焦宠物扰民、车辆乱停等问题。

 

规定非常明确,如对“大件垃圾”是指长宽高中任何两边都大于1米的垃圾;对住户携带宠物出行时的牵引带,规定长度不得超过2米。针对违约行为,守则设定了口头或书面要求改正、公布违规者姓名的名誉性措施等分级制裁办法。

 

一个居民自治规约的范本

 

 

“其实,我们现在社区治理很多矛盾,都能够在法律框架中找到解决办法与依据。但由于社区治理涉及方方面面,解决矛盾的法律依据分散在诸多法律条文中,而业委会成员并非专业人士,所以遇到实际问题,很难使用这些法律依据来开展工作。”王德杰说,这份《住户守则》是将社区治理可以遵循的法律依据梳理出来,再结合社区治理矛盾高发点编写出来的。

 

记者了解到,在欧美不少国家,都有针对社区治理某个方面非常细致的规定,但在我国这方面的规定还比较欠缺。如,德国有个“阳台守则”,禁止在阳台上堆放垃圾、不得在阳台上建小屋养狗、不得种植可攀越的植物,以及在晚上10时以后,禁止在阳台上跳舞、高声说话与唱歌,吹奏各种乐器,以免影响邻居休息。有谁违反守则,邻居可举报,德国有专门的秩序警察会及时赶来处置。对违反规定的轻者罚款,重者承担刑事责任。据说,“阳台守则”出台后,小区居民都严格遵守,因阳台而引发的纠纷锐减,有的地区甚至出现了零纠纷。

 

 

在不少法律界人士看来,“耀江版”《住户守则》 的守则,可以为小区业主订立根本性自治规约提供行之有效的法律文件范本。“其中针对的群租、违章搭建、改变房屋使用性质、乱停车等问题目前在住宅小区普遍存在,其内容对各小区具有普遍适用性;守则八个方面的规定清晰明了、通俗易懂、简便易行,操作性强;守则具有模范契约的性质,明确了通常的、一般的、合理的相关内容,不同住宅小区可根据其规模和特点,参照修订,引导各小区进一步规范和促进业主自治。”法律界人士这样解释。

目前,耀江居民区的10个小区正在以这一范本为参考,按照自己小区的实际情况,修订适合自己小区的管理规约,已有三个小区业委会计划在近期召开业主大会通过相关条文。

 

一种规范业委会运作的探索

 

 

“这份《住户守则》,是耀江居民区业委会主任联谊会运作到第四年的工作思考,是业主在社区自治中的一种新探索。”耀江居民区党总支书记林龙全说。

 

业委会主任联谊会,是耀江居民区探索的居民自治破解物业管理困局的一种模式。耀江居民区由10个商品房小区组成,有3116户居民、万余人。人口众多、结构复杂、诉求多样,物业管理水平参差不齐……破解这么大体量居民区的物业管理困局,光靠居委会一家力量可不行。四年前,在耀江居民区党总支引领下,建立了业委会主任联谊会,给业委会主任提供一个沟通交流的平台,在这里,业委会主任可以将遇到的难题提出来,大家出谋划策、互帮互助、调动更多资源,共同解决。通过这个平台,乱停车、群租、高空抛物、不文明养宠物等小区“顽疾”在耀江居民区被逐个攻克。
在此基础上,耀江居民区党总支与业委会主任联谊会开始思考:如何将这些成果固化下来、进一步提升小区居民的生活品质?

 

 

去年,通过购买社会服务,半淞园路街道为耀江居民区业委会主任联谊会配上了法律顾问。法律顾问对业委会选聘或解聘物业公司、调整物业费等重大事项都可提供免费法律咨询服务。耀江居民区业委会主任联谊会的法律顾问就是律师王德杰,他是个热心人,当林龙全表达了自己对业委会主任联谊会工作的下一步考虑时,两人觉得,业委会主任联谊会经过近四年运作,讨论出不少小区顽疾的解决办法,经过梳理将经验整理出来,可以作为耀江居民区住户的行为规范进行倡导。就这样,在耀江居民区党总支的指导下,业委会主任联谊会成员们与王德杰经过反复讨论,9易其稿,最终商量出这份“耀江版”《住户守则》。

 

不少业委会主任拿着这份守则说,以后开展工作时有了抓手,也规范业委会运作。守则出台后,耀江居民区向居民进行了广泛宣传,并请专家详细解释其中的内容。

 

通过各种方式,半淞园路街道与耀江居民区将法治思维和法治方式融入社区治理中。上个月底,上海交通大学法社会学研究中心与耀江花园社区联合创建了法治社会研究基地,并开通了上海市首个基层治理的实体法治交流平台“法治聊聊吧”。在“法治聊聊吧”上,业委会成员、社区干部、物业公司代表与居民可以对社区治理话题进行讨论,由法律与社区治理方面的专家、学者从专业角度给予解答与分析。这一期,参与者们就讨论了“物业费交和收的主体是谁?不交物业费损害谁的利益?不交物业费有哪些不好的后果?”等问题,金源方程律所主任金缨一一进行了专业解释。多方参与者最终一致认为,无正当理由拒交物业费不是对物业公司的惩罚,反而可能导致物业公司降低服务标准和质量,最终受害的将是全体业主。不少参与者会后都表示,破解了心中很多疑问,增长了社区管理的法律知识。

 

专家点评

 

程金华 (上海交大凯原法学院教授、法社会学研究中心执行主任):黄浦区“耀江版”《住户守则》某种意义上是新时期“法治群众路线”的绝佳案例。它是专家、律师与居民互动下所形成的一个规则性的东西,也是党领导下“四治”结合的优秀样本。依法治国或者法治政府是一个大“桩”,法治社会或多元的社会治理规则是一个个小“铆”,“桩”和“铆”整合在一起,可以让我们国家和社会能够在新时期更加和谐有序运转。“耀江版”《住户守则》实际上就是法治社会这个“铆”的很好体现,可以让这个社区的居民行为与国家法治对接,连接个人和社区,通过守则的施行养成规则意识,通过“铆”让社区、村居、街镇连接起来。未来的中国社会已经越来越难回到“田园牧歌式”的邻里关系,但是“耀江模式”可以让邻里关系变得简单、轻松。

 

邹荣(行政法专家、华东政法大学社会协同合作处处长):社会治理是一个庞大的系统工程,政府依法管理、行业自律、居民自治缺一不可。黄浦区半淞园路街道推出的“践约而行、依约而治”的做法,着眼于基层现实问题,注重发挥居民自治在社会治理方面的作用,通过协商,使居民寻找到最大公约数,高扬契约精神,达到社会治理的目标。其理念和实际做法均具有较强的示范推广意义。